Comprar terreno: tudo o que precisas de saber para evitar erros caros
Comprar um terreno pode parecer o primeiro passo lógico para construir uma casa. Mas para quem não domina as regras do jogo, esse passo pode rapidamente transformar-se num salto no escuro. Há terrenos que parecem uma boa oportunidade… até descobrires que não podes construir nada. Outros que saem baratos… até entrarem os custos de desflorestação, acesso, infraestruturas e legalizações. Este artigo é para quem quer evitar surpresas e fazer uma compra informada.
O que é um terreno “ideal”? Spoiler: não é só uma questão de área
Muitos clientes chegam com um lote em vista e a pergunta certa: “Será que posso construir aqui?” Mas antes dessa, há outra ainda mais importante: “O que faz um terreno ser bom para construir?”
✔️ Frente mínima: 25 metros
✔️ Comprimento: 20 metros
✔️ Terreno plano
✔️ Inserido em solo urbano
✔️ Com acesso direto a infraestruturas (água, luz, esgotos)
Estes parâmetros são a base para que consigas não só construir, mas construir sem custos extra e com previsibilidade legal.
Solo urbano, rústico, urbanizável ou misto? Cada um tem regras (e riscos)
Antes de pensar na casa, tem de perceber o que o PDM (Plano Diretor Municipal) diz sobre o solo onde ela vai nascer.
Consulta o PDM da tua câmara municipal (alguns estão online, como o CM do Porto, CM Lisboa ou CM Maia).
Tipos mais comuns:
- Urbano:
É o ideal para quem quer construir já.- Está incluído numa malha urbana com infraestrutura criada (acessos, luz, água, saneamento).
- Tem índices urbanísticos definidos (altura máxima, taxa de ocupação, etc.)
- A aprovação do projeto depende apenas da compatibilidade com o PDM e REGEU.
- Urbanizável:
Este é o tipo de terreno que mais leva clientes ao engano.
⚠️ Não está pronto para construção, só poderá vir a estar, se forem cumpridas determinadas condições.
Precisa de plano de urbanização aprovado
Exige a criação de infraestrutura (ruas, passeios, rede elétrica, águas residuais e pluviais)
Pode ser necessário desenvolver um plano de pormenor (o que implica tempo, projeto técnico e despesas)
Exemplo:
Um terreno de 1 hectare num “perímetro urbano” mas classificado como urbanizável. Sem plano aprovado, a câmara não licencia construção. Resultado? Compra feita, dinheiro parado por anos até haver viabilidade.🔗 Consulta o PDM online da tua câmara para validar se o terreno está inserido numa área urbana consolidada ou apenas delimitada como urbanizável.
- Rústico: Classificado como área de proteção ecológica, agrícola ou florestal.
A regra base: não é para construir habitação.✔️ Pode servir para:
- Agricultura
- Pasto
- Floresta
Apoio agrícola (armazéns, estufas, etc.)
⚠️ Mesmo pequenas construções agrícolas podem exigir projeto e licenciamento.
⚠️ Usos habitacionais ou turísticos só são possíveis mediante exceções específicas (como turismo em espaço rural ou habitação para exploração agrícola profissional).
- Misto:
Parte do terreno é urbano, a outra parte é rústica.
⚠️ A confusão acontece quando se assume que o todo é construível — mas apenas a área urbana é licenciável.
Exemplo:
Terreno de 4.000 m², dos quais só 600 m² são urbanos. Se não tiver atenção a isso, compras “grande”, mas só podes usar “uma fatia”.
- Comercial ou industrial:
Existem zonas definidas para uso específico. Se pensas em construir para:
Armazéns
Oficinas
Restaurantes
Comércio
Serviços ou indústria
Se o terreno não estiver afeto a uso comercial ou industrial, não vais conseguir licença para essa finalidade.
A única opção será pedir uma alteração de uso do solo, um processo que pode ser moroso, sujeito a indeferimentos e que nem sempre é viável.
Como evitar enganos?
Consulta o PDM (online e presencialmente)
Pede a caderneta predial + certidão do registo para validar a classificação do solo
Solicita um Pedido de Informação Prévia (PIP) para confirmar o que podes construir
Faz um estudo de viabilidade antes de comprar
